Wann wird er benötigt?

Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss einen gültigen Energieausweis vorlegen. Dieser gibt Auskunft über die energetische Qualität eines Gebäudes und ist für Kaufinteressenten eine wichtige Informationsquelle. Die rechtliche Grundlage bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 in Kraft ist. Es hat die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst und schreibt vor, dass Energieausweise künftig auch Informationen über die Klimawirkung eines Gebäudes enthalten müssen.

Ein Energieausweis enthält verschiedene Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Er zeigt unter anderem, welche Heizstoffe verwendet werden, welche energetischen Kennwerte für das Gebäude gelten und ob es Empfehlungen zur energetischen Verbesserung gibt. Zusätzlich wird eine Energieeffizienzklasse zwischen A+ und H vergeben. Damit erhalten Interessenten eine vergleichbare Einschätzung des zu erwartenden Energieverbrauchs.

Nicht in jedem Fall ist ein Energieausweis erforderlich. Ausnahmen bestehen beispielsweise bei kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern sowie bei denkmalgeschützten Objekten. Für alle übrigen Wohngebäude besteht eine Ausweispflicht, sobald das Objekt verkauft oder vermietet werden soll. Bei fehlendem Ausweis kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 15.000 Euro verhängt werden.

Arten von Energieausweisen

Es gibt zwei Formen von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis basiert auf den Energieverbräuchen der letzten drei Jahre. Er gibt also an, wie viel Energie die Bewohner tatsächlich genutzt haben. Der ermittelte Wert ist stark vom individuellen Nutzungsverhalten abhängig. Deutlich aussagekräftiger ist der Bedarfsausweis. Er berechnet den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes auf Grundlage seiner baulichen Eigenschaften und der Anlagentechnik, unabhängig vom bisherigen Verbrauch. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Bei älteren Wohnhäusern mit bis zu vier Wohneinheiten, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen, ist ein Bedarfsausweis verpflichtend. Für neuere Gebäude sowie für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten kann auch ein Verbrauchsausweis verwendet werden.

Ausstellung und Kosten

Ein Energieausweis darf nur von qualifizierten Fachleuten erstellt werden. Dazu zählen unter anderem Architekten, Ingenieure, Schornsteinfeger sowie zertifizierte Energieberater. Es ist empfehlenswert, sich vor der Beauftragung die Ausstellungsberechtigung schriftlich bestätigen zu lassen. Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Gebäudeart und Ausweisform. Während ein Verbrauchsausweis meist zwischen 50 und 80 Euro kostet, sind für einen Bedarfsausweis zwischen 300 und 500 Euro zu veranschlagen. Sehr günstige Online-Angebote sollten mit Vorsicht betrachtet werden, da sie häufig unvollständig oder fehlerhaft sind und nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Energetische Sanierung

Neben der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises gelten für viele Gebäude auch gesetzliche Vorgaben zur energetischen Sanierung. Diese betreffen insbesondere Wohnhäuser, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden. In solchen Fällen müssen beispielsweise veraltete Heizungsanlagen nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Auch ungedämmte Rohrleitungen oder Dächer sind häufig nachrüstpflichtig. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, zusätzliche Maßnahmen wie den Einbau neuer Fenster, die Installation einer Photovoltaikanlage oder die Modernisierung der Heiztechnik in Betracht zu ziehen. Derartige Maßnahmen verbessern nicht nur die Energieeffizienz, sondern können auch zu einem höheren Verkaufspreis führen.

Die Kosten für energetische Sanierungen hängen stark vom Umfang der Arbeiten und der Größe des Gebäudes ab. So ist etwa bei der Dachdämmung mit rund 125 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Eine neue Heizungsanlage schlägt je nach System mit 10.000 Euro oder mehr zu Buche. Auch der Austausch alter Fenster oder die Ergänzung um Solartechnik verursacht zusätzliche Investitionen, die sich jedoch langfristig durch niedrigere Energiekosten und eine bessere Vermarktungschance amortisieren können.

Individueller Sanierungsfahrplan

Für Eigentümer, die ihre Immobilie schrittweise sanieren möchten, bietet sich die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) an. Dieser wird von einem Energieberater erarbeitet und enthält eine auf das jeweilige Gebäude zugeschnittene Strategie zur energetischen Verbesserung. Dabei werden Maßnahmen systematisch nach ihrer Wirkung, Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit geordnet. Der individuelle Sanierungsfahrplan kann zudem als Grundlage für staatliche Förderanträge dienen. Insbesondere im Rahmen der aktuellen gesetzlichen Entwicklungen gewinnt diese Form der Planung an Bedeutung, da sie Eigentümern eine verlässliche Orientierung für notwendige und sinnvolle Investitionen bietet.