Wie viel ist Ihr Grundstück wert?

Nicht nur Häuser oder Wohnungen, auch unbebaute Grundstücke haben einen Marktwert, der ermittelt werden kann – und in vielen Fällen sogar muss. Ob Verkauf, Erbschaft oder Scheidung: Eine professionelle Grundstücksbewertung ist in zahlreichen Situationen hilfreich oder sogar gesetzlich erforderlich. Dabei gelten ähnliche Grundsätze wie bei Immobilien, allerdings gibt es auch spezielle Eigenheiten, die bei der Bewertung von Grundstücken zu beachten sind.

Entscheidend für den Grundstückswert sind unter anderem die Lage, die Nutzbarkeit und die vorhandene Erschließung. Auch rechtliche Rahmenbedingungen wie etwa das Baurecht oder Altlasten auf dem Grundstück spielen eine Rolle. Wer sein Grundstück bewerten lassen möchte, sollte deshalb wissen, welche Methoden zur Anwendung kommen, wer als Gutachter infrage kommt und welche Kosten entstehen können.

Anlässe für eine Grundstücksbewertung

Eine Grundstücksbewertung kann in unterschiedlichen Lebenssituationen erforderlich oder sinnvoll sein. Besonders häufig steht sie im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf. Um den richtigen Angebotspreis festzulegen, empfiehlt sich die Ermittlung des sogenannten Verkehrswerts. Dieser spiegelt den Marktwert wider und dient als Orientierungsgröße für Verhandlungen.

Auch bei Erbschaften oder Schenkungen ist der Grundstückswert von Bedeutung. Das Finanzamt berechnet auf Grundlage des ermittelten Werts etwaige Erbschafts- oder Schenkungssteuern. Zudem kann eine Bewertung helfen, das Erbe unter mehreren Beteiligten gerecht aufzuteilen. Ähnlich verhält es sich bei Scheidungen oder internen Vermögensauseinandersetzungen. In diesen Fällen wird häufig ein gerichtlich verwertbares Gutachten benötigt.

Einflussfaktoren auf den Grundstückswert

Die Bewertung eines Grundstücks richtet sich nach verschiedenen Kriterien. Zunächst wird zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden. Bei unbebauten Flächen spielen vor allem folgende Faktoren eine Rolle:

• Mikro- und Makrolage des Grundstücks

• Größe und Zuschnitt der Fläche

• Erschließungsgrad, also ob Strom, Wasser, Abwasser und Straße vorhanden sind

• Bebaubarkeit, die sich aus dem Bebauungsplan oder §34 BauGB ergibt

• Beschaffenheit von Boden und Topografie

• Rechtliche Einschränkungen, etwa Baulasten, Wegerechte oder Altlasten

All diese Merkmale beeinflussen, wie gut ein Grundstück nutzbar ist und welchen Preis es auf dem Markt erzielen kann.

Lage: Mikro- und Makrolage im Vergleich

Die Lage ist einer der entscheidendsten Bewertungsfaktoren – sowohl im Kleinen als auch im Großen. Unter Mikrolage versteht man das direkte Umfeld des Grundstücks: Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Freizeitangebote und eine gute Anbindung an den Nahverkehr? Auch Lärmquellen, wie etwa nahe gelegene Bahnlinien oder Hauptstraßen, wirken sich aus.

Die Makrolage betrachtet das Grundstück im größeren Zusammenhang, etwa innerhalb einer Stadt oder Region. Hier fließen Aspekte wie wirtschaftliche Entwicklung, Bevölkerungswachstum oder Infrastrukturmaßnahmen ein, die den Standort langfristig beeinflussen.

Bewertungsverfahren für Grundstücke

Zur Ermittlung des Grundstückswerts kommen verschiedene Bewertungsverfahren in Frage. Am häufigsten wird das Vergleichswertverfahren angewendet. Dabei werden aktuelle Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in vergleichbarer Lage herangezogen. Je mehr Vergleichsdaten vorliegen, desto zuverlässiger fällt die Wertermittlung aus.

Gibt es zu wenige Vergleichswerte, wird auf den Bodenrichtwert zurückgegriffen. Dieser gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstücksfläche in einem bestimmten Gebiet durchschnittlich kostet. Die Richtwerte werden regelmäßig von Gutachterausschüssen veröffentlicht.

Bei Spezialfällen – etwa bei Erbbaurechten oder stark eingeschränkter Bebaubarkeit – können auch das Sachwertverfahren oder andere Methoden zur Anwendung kommen.

Wer darf ein Grundstück bewerten?

Für eine rechtssichere Bewertung sollte ein qualifizierter Gutachter hinzugezogen werden. Hier kommen verschiedene Experten in Betracht:

• Freie Sachverständige mit nachweisbarer Erfahrung

• Öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter

• Staatlich anerkannte Sachverständige

Für gerichtliche Auseinandersetzungen – etwa im Scheidungsfall – ist ein Gutachten erforderlich, das von einem IHK-zertifizierten oder öffentlich bestellten Gutachter stammt.

Auch Immobilienmakler bieten häufig eine fundierte Grundstücksbewertung an, insbesondere im Vorfeld eines Verkaufs. Diese Bewertungen sind zwar meist nicht gerichtsverwertbar, aber hilfreich zur Preisfindung. Von einer Selbsteinschätzung durch Eigentümer ist in der Regel abzuraten – der Marktwert wird dabei oft über- oder unterschätzt.

Kosten der Grundstücksbewertung

Die Kosten einer Grundstücksbewertung richten sich nach Art und Umfang des Gutachtens. Wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt – etwa für das Gericht oder das Finanzamt – liegen die Kosten in der Regel zwischen 0,5 und 1 Prozent des ermittelten Werts.

Für einfachere Bewertungszwecke – zum Beispiel für einen Verkauf – genügt oft ein Kurzgutachten. Dieses kostet meist zwischen 300 und 500 Euro, abhängig vom Aufwand und der Region. Maklerbewertungen im Rahmen eines Verkaufsauftrags werden häufig kostenlos angeboten.

Bei der Wahl eines Gutachters sollte darauf geachtet werden, dass dieser transparent über Qualifikation, Kostenstruktur und Verwertbarkeit der Bewertung informiert.