So berechnen Sie ihre Wohnfläche

Wer eine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, sollte die Wohnfläche möglichst exakt angeben. Sie spielt eine zentrale Rolle bei der Wertermittlung und Preisgestaltung und ist häufig auch rechtlich relevant – etwa im Mietvertrag oder bei der Betriebskostenabrechnung. Doch was genau zählt zur Wohnfläche, wie wird sie korrekt berechnet und wann ist eine Wohnflächenberechnung gesetzlich vorgeschrieben? Dieser Ratgeber gibt einen umfassenden Überblick über Methoden, rechtliche Grundlagen und Praxisanwendungen.

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche beschreibt die Summe aller anrechenbaren Flächen, die zum dauerhaften Wohnen bestimmt sind. Dazu gehören Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Flure und Abstellräume innerhalb der Wohnung. Außenbereiche wie Balkone oder Terrassen werden je nach Ausführung anteilig berücksichtigt.

Nicht zur Wohnfläche zählen typischerweise unbeheizte Keller, Heizungsräume, Garagen oder Dachböden, die nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind. Auch Treppen und Flächen mit einer Raumhöhe unter einem Meter bleiben in der Regel unberücksichtigt.

Eine klare Abgrenzung ist wichtig, denn die Wohnfläche unterscheidet sich von der Grundfläche (Gesamtfläche aller Ebenen eines Gebäudes) und der Nutzfläche (alle funktional nutzbaren Flächen, auch außerhalb des Wohnbereichs wie Werkstatt, Lager oder Technikräume).

Berechnungsmethoden der Wohnfläche

Für die Wohnflächenberechnung existieren mehrere anerkannte Verfahren. Welche Methode zur Anwendung kommt, hängt oft vom Verwendungszweck, dem Alter der Immobilie oder der vertraglichen Vereinbarung ab. Insbesondere bei der Neuvermietung oder beim Verkauf empfiehlt sich eine nachvollziehbare und rechtssichere Berechnung.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist seit 2004 für öffentlich geförderte Wohnungen verbindlich und hat sich auch im freifinanzierten Wohnungsmarkt etabliert. Sie regelt, welche Flächen in welchem Umfang angerechnet werden dürfen:

• Voll anrechenbar: Wohnzimmer, Küche, Bad, WC, Flure, Schlafräume, beheizbare Wintergärten, innenliegende Abstellräume.

• Teilweise anrechenbar: Balkone, Loggien, Terrassen (meist zu 25 %, bei hochwertiger Ausführung bis zu 50 %).

• Nicht anrechenbar: Treppen mit mehr als drei Stufen, unbeheizte Keller, Heizräume, Garagen.

Besonders berücksichtigt wird die Raumhöhe: Flächen mit über zwei Metern werden voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte angerechnet. Unter einem Meter fallen sie komplett weg.

DIN 277

Diese Methode wird häufig im gewerblichen Bereich oder bei der Planung von Neubauten angewendet. Sie unterscheidet zwischen Nutzfläche, Verkehrsfläche und technischer Funktionsfläche – betrachtet also primär die technische Nutzung eines Gebäudes. Für Wohnzwecke ergibt sich bei dieser Methode meist eine größere Gesamtfläche, da auch Keller und Dachgeschosse vollständig berücksichtigt werden können.

Da Raumhöhen hier keine Rolle spielen, profitieren insbesondere Dachgeschosswohnungen von dieser Methode. Allerdings ist sie für Mietverhältnisse rechtlich nicht bindend, sofern keine vertragliche Vereinbarung vorliegt.

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Diese ältere Methode wurde bis 2003 angewandt und ist heute nur noch gültig, wenn sie ausdrücklich im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Auch hier zählen Balkone oft bis zu 50 % zur Wohnfläche. Umbauten nach 2004 erfordern eine Aktualisierung der Berechnung nach aktueller Rechtslage.

Wann ist eine Wohnflächenberechnung erforderlich?

Die Wohnflächenangabe spielt in zahlreichen Situationen eine entscheidende Rolle:

• Beim Immobilienverkauf: Die Wohnfläche beeinflusst die Marktwerteinschätzung und Vergleichbarkeit mit anderen Objekten.

• Bei der Vermietung: Sie bestimmt die Mietpreisberechnung und ist Bestandteil des Mietvertrags.

• Für Betriebskostenabrechnungen: Viele Nebenkosten werden anteilig nach Wohnfläche umgelegt.

• In Wohnungseigentümergemeinschaften: Die Stimmrechte oder Umlageschlüssel werden oft auf Basis der Wohnfläche berechnet.

• Für den Energieausweis: Wenn die Gebäudenutzfläche nicht bekannt ist, wird der Energieverbrauch auf Grundlage der Wohnfläche berechnet.

Fehlangaben bei der Wohnfläche können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben – insbesondere, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten abweicht.

Wer darf eine Wohnflächenberechnung erstellen?

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer die Wohnfläche selbst ermitteln. Für rechtssichere Angaben, etwa in Verkaufs- oder Mietverträgen, empfiehlt sich jedoch die Beauftragung eines qualifizierten Fachmanns:

• Architekten

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

• Immobiliengutachter

• zertifizierte Energieberater

• erfahrene Immobilienmakler im Rahmen einer Immobilienbewertung

Ein professionelles Aufmaß kann helfen, rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden – beispielsweise bei Mietminderungen wegen Flächenabweichungen. Die Kosten variieren je nach Objektgröße und Aufwand, bewegen sich aber meist zwischen 200 und 500 Euro.

Rechtliche und praktische Hinweise

Wohnflächenberechnungen sollten dokumentiert und im Zweifel schriftlich vereinbart werden – vor allem bei Abweichungen zwischen Bauplänen und tatsächlichem Zustand. Mietverträge sollten klar festlegen, nach welcher Methode die Fläche ermittelt wurde. Bei Altverträgen ist eine Aktualisierung ratsam, insbesondere wenn Um- oder Ausbauten erfolgt sind.

Ein häufiger Fehler ist die Übernahme von Flächenangaben aus alten Exposés oder Bauunterlagen ohne Nachprüfung. Auch pauschale Schätzungen bergen Risiken, da sie oft nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.