So wird die Rendite berechnet

Wer eine vermietete Immobilie verkaufen oder deren Wert realistisch einschätzen möchte, steht oft vor der Frage: Was ist die Immobilie aus Sicht eines Investors wert? Genau hier kommt das Ertragswertverfahren ins Spiel. Es ist eines der drei zentralen Verfahren zur Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – neben dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren richtet sich gezielt an Objekte, die regelmäßig Einnahmen erzielen – etwa durch Miete oder Pacht. Wie das Verfahren funktioniert, wann es angewendet wird und was dabei zu beachten ist, erklärt dieser Beitrag.

Was versteht man unter dem Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren steht nicht der reine Substanzwert einer Immobilie im Fokus, sondern ihr wirtschaftlicher Nutzen. Es beantwortet die zentrale Frage: Welche Erträge lassen sich mit der Immobilie auf Dauer erzielen – und was ist sie damit für einen potenziellen Käufer wert? Die Immobilie wird dabei als Kapitalanlage betrachtet. Der Gesamtwert setzt sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem sogenannten Gebäudeertragswert zusammen. Beide Größen werden separat berechnet und anschließend zum Verkehrswert addiert.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

Die Höhe der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ist die zentrale Grundlage für das Verfahren. Davon werden die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen – etwa Kosten für Verwaltung oder Instandhaltung. Daraus ergibt sich der Reinertrag.

Ein weiterer entscheidender Faktor ist der Liegenschaftszins. Er beschreibt die marktübliche Verzinsung für vergleichbare Grundstücke und spiegelt die Renditeerwartung wider. Da sich Gebäude im Gegensatz zum Grundstück mit der Zeit abnutzen, wird bei der Berechnung nur der Bodenwert verzinst. Der sogenannte Vervielfältiger – eine Rechengröße, die sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins ergibt – hilft, den Gebäudeertragswert zu bestimmen.

Auch wertbeeinflussende Merkmale wie Instandhaltungsstau, besondere Ausstattung oder Modernisierungen fließen in die Bewertung mit ein. Gutachter prüfen dabei sorgfältig, ob einzelne Umstände den Ertragswert steigern oder mindern.

Wie läuft die Berechnung ab?

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird der Reinertrag ermittelt, also die erwartbare Jahresmiete abzüglich der laufenden Bewirtschaftungskosten. Anschließend wird dieser Reinertrag mithilfe des Vervielfältigers kapitalisiert – daraus ergibt sich der Gebäudeertragswert. Zum Schluss wird der Bodenwert auf Basis des Bodenrichtwerts hinzugerechnet. Das Ergebnis ist der Ertragswert, der gleichzeitig als Verkehrswert der Immobilie dient.

Kurz gesagt:
Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien. Bei reinen Kapitalanlagen steht nicht der Wiederherstellungswert im Vordergrund, sondern die wirtschaftliche Rendite. Auch bei gemischt genutzten Objekten, zum Beispiel mit Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Etagen, wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Es ist zudem Standard bei der Erstellung professioneller Verkehrswertgutachten für steuerliche, rechtliche oder finanzielle Zwecke.

Welche Stärken und Schwächen hat das Verfahren?

Der große Vorteil liegt in der Praxisnähe. Das Verfahren stützt sich auf reale Einnahmen und Kosten und bietet so eine realistische Einschätzung des wirtschaftlichen Werts einer Immobilie. Es erlaubt zudem eine fundierte Bewertung auch dann, wenn keine vergleichbaren Objekte am Markt verfügbar sind.

Allerdings ist das Verfahren auch datenabhängig. Die Qualität des Ergebnisses steht und fällt mit der Verfügbarkeit verlässlicher Zahlen zu Mieten, Kosten und Restnutzungsdauer. In dynamischen Märkten kann das Verfahren an seine Grenzen stoßen, wenn beispielsweise stark steigende Mietpreise nicht zeitnah in die Berechnung einfließen. Zudem ist der Liegenschaftszins nicht immer leicht zu bestimmen, was die Bewertung erschweren kann.